海外不動産 支払い計算書の把握

よくわからない海外不動産を買ってしまったために、まずは基本的なことから把握しなおすことにしました。「そんなもんもわからずに買ったのかい!」って自分で突っ込みたくなるような情けない話です。

 

同じような人がいないことを祈りますが、もしいたら参考にしてください。なお、ここで書くことはあくまでも我が家の場合ですので、個々に事情をご確認下さい。

 

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コンドミニアムのリセール

まずは物件概要について。

我が家が購入した物件はリセールと呼ばれる状態のコンドミニアムを買いました。

海外では(と言っていいのかわかりませんがフィリピンの場合は)、新しくコンドミニアムが売り出されると、資金に余裕のある人は1人で何部屋も抑えてしまうケースが多いようです。予約金や頭金を入れておいて、その後にリセール先を探せば、買い手が見つかったらそれ以上の金額を回収できる仕組みのようです。

つまり、私たちが買った金額は、当初売りに出されていた金額より高くなっているはず。そうでなきゃそんなことする意味が無いですからね。面倒な上にお金を損するなら、誰もやらないでしょう。現実には、一人で何部屋も購入した日本人投資家が何人もいたことを考えると、きっとそうなのだろうと思いました。

 

↑これは教えてもらったわけではありません。不動産屋さんの話で、何号室の所有者と何号室の所有者はお知り合いで、とか、そういう情報をもとに察したことです。一説によると、自分で全部所有できるかわからないけれどとりあえず抑え、その後融資を引っ張れなかったものは売るというパターンのようです。

 

 

この時に私たち夫婦が考えたことは、「良い物件は一般に売り出される前に抑えられてしまうんだな」ということです。

現にこの物件も、一般的にネットなどで売り出されていたわけではなく、夫の知り合いの紹介だったからです。これが裏目に出るかどうかは、我が家が売った時に判明するでしょう。

 

支払い計算書

支払い計算書を見ると、次のような価格が記載されていました。

 

・CONTRACT PRICE(契約価格)

・RESERVATION FEE(予約金)

・DOWN PAYMENT(頭金)

・CONSULTATION FEE(手数料)

・REGISTRATION FEE(登録料)

 

この訳は私が調べたものなので、間違っているところがあるかもしれませんが、自分ではこのように理解しました。

 

CONSULTATION FEE(手数料)は仲介会社に払う手数料で、CONTRACT PRICE(契約価格)の4%分を取られていました。これらのパーセンテージは業者によって違いがあるかもしれません。

 

予約金と頭金はどう違うのよーと思いましたが両方引かれていました。

RESERVATION FEE(予約金)は5万ペソという切りの良い金額、DOWN PAYMENT(頭金)はCONTRACT PRICE(契約価格)の36.32%というよくわからない金額となっています。

また、REGISTRATION FEE(登録料)は2.6%~2.7%の金額でした。

 

購入時は物件価格で判断したわけですが、日本円に換算するレートがバカ高いことに気づきました。市場レートが1ペソ=2.4円の頃に2.7円で計算されています。

「たった0.3円違いじゃん」ではありません。1,000万円につき300万円も違ってくるのですから。ここが我が家にとっての致命的な誤算でした。

これから買う方は、実際に買う時の為替レートは決まらないまでも、市場のレートとどれくらい差が出るかを確認しておいた方が良いですよ。

支払いスケジュール

フィリピンのコンドミニアム購入では、支払い方法がいくつかあるそうです。

幻冬舎さんのGOLD ONLINEによると、①現金一括②現金分割③ローン分割④その他となっています。

我が家では最初に予約金と頭金を払い、残金は分割払いとなっていました。②になるのかな?契約に関しては夫がやったのでよくわかりません(後でわかったらまた追記します)。ともかく、予約金と頭金の払込みは海外への送金の形でした。

 

この残金を払い終えてから1年間の間に、中央銀行への登録をする必要があるという情報があります。それをしておかないと、行く行く不動産を売った後、フィリピン国外に出金(日本口座などへの送金)ができないことがあるようです。

この情報を、販売を仲介してくれた担当者に聞いたのですが、弁護士さんに聞いても問題はないとのことだと言われました。でも、実際に送金ができなかった人の話はブログでも見つかっています。つまり、不動産会社の間でさえ情報が錯そうしているようです。

そうなると判断に困るところなのですが、万が一出せないと困るので、私はやってもらおうと思っています。ただし、この答え(本当に登録しておかないと国外送金できないのかそうでないのか)がわかるのは5年くらい先のことになりそうです。

 

今日は支払い計算書の把握までで終わりにします。慣れない不動産のことを調べてまとめるのは疲れるもんだなあ。。。

 

※引き渡しまでの流れは⇒こちら

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